存量房贷打折，以前有先例，但这次没戏？！

存量房贷打折还有戏吗？

最近两天的种种“信号”显示，可能性在大幅下降！

所谓“存量房贷打折”，是指给已经买房、正在按揭的人 特别利率优惠。

买过房子的人应该知道，房贷利率是由“5年期LPR利率+加点”构成的。“5年期LPR利率”是浮动的，所以你每年供楼的利率可能都不一样。至于“加点”部分，则是固定的，伴随你供楼的全过程。

“加点”可以是“正数”，也可以是“负数”。本文说的“存量房贷打折”，只是改变贷款合同中约定的“加点”，向下浮动。

银行是没有义务这样做的，“加点”是贷款合同约定的、贯穿整个贷款期的。

如果“法外施恩”，必须由国家做决定，央行、银保监会发文，各银行才会执行。

历史上曾发生过一次，是在2009年初。当时正值全球金融风暴，为了减轻供楼者的压力，管理层决定给予存量房贷利率7折的优惠，而大部分存量房贷此前一般享受利率85折。（下图）

很多人认为，去年以来的疫情、楼市危局和经济下滑，都比2008年末时还要危险和严重。

2017年到2022年的购房者，不仅房价买在了高点，贷款利率也在高点。比当前房贷利率至少高了100到200个基点。

从刺激消费、活跃楼市等角度出发，应该给存量房贷打折。

我之所以说，存量房贷打折的可能性越来越低了，主要有以下理由：

第一，银保监会近日表态，要求银行加快处理提前还房贷积压的申请。

银保监会最近召开了专题会议，要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请。会议召开后，“提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短”。

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此前，大家之所以对“存量房贷打折”之所以仍抱有希望，是基于一种猜测：这个利好可能被储备起来了，在“两会”之后发布。

原因很简单：去年才是楼市最困难的时候，也是最有必要出台“存量房贷打折”的时候。

“额外折扣”迟迟没出台只能是这个原因：政策被预留下来，准备在2023年3月“两会”之后用。

今年的“两会”比较重要，在这种情况下，或许会有一些利好储备下来，在“两会”之后释放。当然，这都是坊间的猜测，并没有实实在在的依据。

我们可以想一下：如果3月下旬或者4月上旬宣布给存量房贷打折，而在“两会”之前又要求银行加快处理“提前还贷申请”，是不是矛盾？

大家扎堆提前还贷，主要原因是两个：一是自己当年的房贷利率比较高，现在的房贷利率比较低，觉得不划算；二是银行理财普遍暴雷，不仅不能跑赢存款利率，还可能亏损。

既然如此，不如提前还贷。

从银保监会在“两会”前夕，要求各银行加快处理“提前还房贷申请”，可以推断出“两会”后给存量房贷打折可能性不大。

第二，人民日报旗下的《证券时报》，今天发表题为《慎待存量房贷利率调整》的记者述评，不支持“存量房贷打折”。

文章主要给出了如下理由：

1、降低存量房贷利率能否直接抑制“提前还贷潮”，尚存在不确定性。

2、若简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性。

3、降低存量房贷，会对银行盈利产生较大影响：会降低银行资本补充能力，制约贷款增长，降低对实体经济的支持力度。

4、面对当前非常态市场现象，如果对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行今后的经营带来巨大风险，若往后市场利率上调，银行也没有机会进行调整。

结论是：不能采取“一刀切”，要求商业银行对存量房贷利率打折。

眼下个人房贷对于银行的重要性，的确显著超过了2008年底。

2009年初，在给存量房贷打折的时候，人民币贷款余额为 30.3万亿元（2008年12月数据），个人住房贷款余额为2.98万亿元，个人房贷占比9.9%。

2022年底，人民币贷款余额为 214.0 万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元，占比18.13%，几乎相当于2008年时的2倍。

如果给存量房贷降息1个百分点，意味着银行业将每年减少3880亿元的利润。

或许，管理层还有这种考虑：如果再次破例给存量房贷打折，会降低楼市调控政策的严肃性。有了第一次、第二次，就很难不搞第三次。当给楼市过热、定向加息的时候，恐怕很难Hold住市场。

值得注意的是：今年以来管理层在推动楼市回暖上，使用了两类“非常手段”。

第一，从全面降息改为定向降息。

LPR暂停降息，只面向楼市偏弱的城市定向降息。比如允许房价连续3个月环比、同比下跌的城市，首套房突破利率下限，把房贷利率降低到4%以内。这样做主要是为了精准调控，防止出现局部过热。

第二，连续在需求端发力，不仅仅激发刚性、改善需求，还开通渠道、形成“机构需求”。

比如创设了“不动产私募投资基金”的类别，允许有钱人通过私募基金方式“批量买房”；通过创设“批量购买租赁住房信贷产品”，给批量买房、用于出租的机构贷款。

这意味着，无论是政策性住房市场还是商品住房市场，都在鼓励机构买家出手。一次性买数百套、上千套住房的现象，将会出现。其目标，是活跃成交量，加快“去库存”，优化地方政府的资产负债表、优化房企的资产负债表。

说白了，就是解决地方债、城投债飙升的难题，并拯救房企。而住宅市场，将从散户时代进入“散户+机构”的新时代。

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