长租公寓的尽头是“纳保”？

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

关于房地产，最新的定调是要“加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”， 再次强化了保障性租赁住房在我国住房保障体系中所占有的地位。

去年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，顶层设计指导下，保障性租赁住房建设在全国范围内铺开，各项利好政策相继落地。多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房，即 “纳保”。也有越来越多的长租公寓开始投向保障性租赁住房体系的怀抱。

谁拿到了“船票”

ICCRA数据显示，截至今年上半年，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，合计62019套（间），全国有13家住房租赁企业的纳保占比超10%。

数据来源：ICCRA统计数据

就目前来看，在长租公寓纳保方面，央企、国企发挥了“领头羊”的作用。

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今年1月，保利与建行签署发展保障性租赁住房战略合作协议。双方拟搭建保租房金融合作平台，并计划搭建租赁住房发展基金，用于投资持有、孵化培育租赁住房项目，共同支持保租房市场发展。

保利发展是较早布局租赁市场的央企之一。

2018年，保利发展旗下的长租公寓企业——保利公寓正式成立。今年4月，广州保利公寓主动申请纳入保障性租赁住房，成为广州首家公积金支付房租央企试点单位，率先试点公积金“按月还租”。

8月，福州首个央企社会保障性租赁房项目“保利和寓公馆”开工建设，该项目是保利发展在全国建设的首个社会保障性租赁用房项目，预计将于2024年下半年达到精装开业状态，助力晋安湖“三创园”的人才引进和安居工程。

10月8日，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目”获上交所反馈。该项目底层资产为华润“有巢”在上海的两个保障性租赁住房项目。通过本次申报，华润置地或将成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企。

此外，有巢还拿下了天津首个“保租房”项目，另外，有巢在上海和北京的多个项目被认证为保租房和人才公寓。

保租房发展持续加速，除了保利、华润等国企之外，一些民营房企旗下的长租公寓品牌也均有项目被纳入保租房。

今年6月，旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店被纳入为上海松江区首批保障性租赁住房。

截至2022年7月31日，万科泊寓在北京、深州、厦门等8城“纳保”50个项目、4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。

龙湖冠寓也已有位于长沙、武汉、合肥、天津等地的多个保租房项目落地并开业。

此外，以魔方公寓为代表的长租公寓品牌也在投身保租房市场。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，当前，保租房的建设运营呈现出明显的多元化市场主体趋势，国企、央企起到了“压舱石”作用，而民企百花齐放。

保租房这笔生意划算吗

“魔方目前也有两个保租房项目落地，在上海有十几个项目正在认定中。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。

选择“纳保”，就意味着长租公寓企业需要接受政府对房源质量、租金等方面的监管。在租金方面，保租房要比相同地段、相同品质市场租赁的租金价格更低，租金涨幅也会收到限制。

那么，市场化运作的长租公寓为何自愿“受限”？

以魔方生活为例，上半年，魔方生活实现收入8.5亿元，同比增幅达到24.1%，但尴尬的是同期的净利润数据：仅仅41万元，同比减少了99.75%。数据显示，截至今年6月30日，魔方生活在全国运营着76,190套租赁公寓。

魔方生活服务招股书

也就是说，上半年，魔方生活的每套公寓仅仅获得了5.38元的利润，平均每月不足1元。

而另一大挑战则是，在蛋壳等多家长租公寓爆雷后，长租行业的市场信心尚未恢复。

天风证券指出，住房租赁市场上存在着政府土地供给方式、资方资本回报要求以及企业商业经营模式之间的不可能三角，通常情况下，只能够同时满足其中两个。因此，保障性和市场化的双轨并行将会是租购同权时代的必然选择。

在招股书中，魔方生活表示，如果公司未能有效应对竞争，既有可能会失去市场份额，且公司的业务、前景及经营业绩可能会受到重大不利影响。

尽管需要接受有限的租金回报率，但是长租公寓企业可以换来政府在土地、金融、税收、执行民水电气价格等一系列扶持政策，而这些也都为其留出了基础利润空间。

面对纳保后的收益问题，魔方生活首席战略官胡鼎表示，经测算，现行限制政策并不会大幅影响其收益。

投身保租房，或许是魔方生活目前能够找到的最优发展路径。借“保租房”东风获得政府背书，对于长租公寓企业而言自然也是有利的。

如魔方生活CTO 常海松所言，保租房是公寓企业避无可避的现实。保租房推动了产业出清，给公寓企业带来更好的竞争环境，也为消费者带来了更好的租赁环境；水电费等细节优惠也提升了公寓企业优势。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟此前曾表示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房数量为870万套间。按照计划，全国将在2022年新筹集保障性租赁住房240万套，占到了总量的27.6%。

利好政策与筹集目标的双重激励下，必然会有越来越多的主体选择进入保租房赛道，在这一发展过程中，也必然会遇到各式的问题：保租房价格和品质上的平衡点，房源的持续供给，扶持政策的落地实施，就业、教育以及社保等的租购同权，资本的长期支持等等。

对于已经进入和有意进入保租房赛道的主体而言，提前做好准备是必要的。保租房，是挑战，更是机遇。